Immobilienfinanzierung mit einem Darlehen unter Angehörigen: So wird das Familiendarlehen vom Finanzamt anerkannt

Nicht jede Immobilienfinanzierung muss über ein Kreditinstitut erfolgen. Ein Familiendarlehen bietet oft eine flexible Alternative und kann für beide Seiten Vorteile schaffen. Entscheidend ist jedoch, dass die Vereinbarungen klar geregelt sind und die steuerlichen Anforderungen erfüllen, damit es später keine unangenehmen Überraschungen gibt.

Steigende Bauzinsen, strengere Kreditvergabe, hohe Eigenkapitalanforderungen: Wer heute eine Immobilie kaufen oder bauen will, stößt bei der Bank schnell an Grenzen. Eine attraktive Alternative oder Ergänzung ist das Darlehen unter Angehörigen – etwa wenn Eltern ihren Kindern Geld für den Hauskauf leihen. Ein solches Familiendarlehen spart Bürokratie, hält die Zinsen in der Familie und lässt sich sogar als Steuersparmodell nutzen. Doch Vorsicht: Das Finanzamt schaut bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen besonders genau hin. Wird das Privatdarlehen nicht sauber gestaltet und gelebt, drohen die Streichung des Werbungskostenabzugs oder – im schlimmsten Fall – Schenkungsteuer.

Dieser Beitrag zeigt, wie Sie ein Darlehen in der Familie für eine Immobilieninvestition rechtssicher gestalten, was in den Darlehensvertrag gehört und welche Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung erfüllt sein müssen. Als Steuerberatungskanzlei begleiten wir regelmäßig Familiendarlehen von der Vertragsgestaltung bis zur Abstimmung mit dem Finanzamt – und wissen daher genau, worauf es in der Praxis ankommt.

Warum ein Familiendarlehen bei der Immobilienfinanzierung doppelt attraktiv ist

Bei einem Darlehen unter Angehörigen leiht ein Familienmitglied – typischerweise Eltern, Großeltern oder Geschwister – einem anderen Geld, ohne dass eine Bank beteiligt ist. Die Vorteile liegen auf der Hand:

Konditionen frei verhandelbar: Zinssatz, Laufzeit und Tilgung können flexibel vereinbart werden – ohne Bonitätsprüfung, Schufa-Eintrag und Bearbeitungsgebühren.

Zinsen bleiben in der Familie: Statt der Bank fließen die Darlehenszinsen den Eltern oder Großeltern zu.

Eigenkapital-Hebel: Ein Familiendarlehen kann das Eigenkapital für die restliche Bankfinanzierung aufstocken und so den Beleihungsauslauf senken – das verbessert die Konditionen des Bankkredits oft spürbar.

Steuersparpotenzial: Wird die Immobilie vermietet, kann der Darlehensnehmer die Zinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen – und das oft zu einem höheren Steuersatz, als der Darlehensgeber die Zinseinnahmen versteuert.

Beispiel 1 – Das klassische Steuersatzgefälle:

Anna (38) kauft eine Eigentumswohnung für 300.000 €, die sie vermieten will. Ihre Eltern, beide Rentner mit moderatem Steuersatz, geben ihr ein Darlehen über 150.000 € zu 3 % Zinsen, besichert durch eine Grundschuld. Anna zahlt jährlich 4.500 € Zinsen und setzt diese als Werbungskosten ab – bei ihrem Spitzensteuersatz von 42 % spart sie rund 1.890 € Steuern pro Jahr. Die Eltern versteuern die Zinseinnahmen mit ihrem deutlich niedrigeren persönlichen Steuersatz. Unterm Strich bleibt mehr Geld in der Familie, als wenn Anna denselben Kredit bei der Bank aufgenommen und die Eltern ihr Geld aufs Tagesgeldkonto gelegt hätten.

Damit diese Rechnung aufgeht, muss das Darlehen aber zwei Hürden nehmen: die zivilrechtliche Wirksamkeit und den Fremdvergleich.

Voraussetzung 1: Der Vertrag muss zivilrechtlich wirksam sein

Grundsätzlich gilt: Auch ein mündlicher Darlehensvertrag ist zivilrechtlich wirksam. Für die steuerliche Anerkennung und die eigene Absicherung ist die Schriftform jedoch unverzichtbar – ohne schriftlichen Vertrag lässt sich gegenüber dem Finanzamt kaum belegen, dass ein echtes Darlehen und keine verdeckte Schenkung vorliegt.

Zwei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit:

Minderjährige Kinder: Schließen Eltern einen Darlehensvertrag mit ihrem minderjährigen Kind, greift das Verbot des Insichgeschäfts (§ 181 BGB). Hier muss das Familiengericht einen Ergänzungspfleger bestellen, der das Kind beim Vertragsschluss vertritt. Ohne diesen ist der Vertrag schwebend unwirksam – und wird steuerlich regelmäßig nicht anerkannt.

Formfehler als Indiz: Die Finanzverwaltung stellt klar (BMF-Schreiben vom 23.12.2010, BStBl 2011 I S. 37): Die Nichtbeachtung zivilrechtlicher Formerfordernisse führt zwar nicht automatisch zur Aberkennung. Sie ist aber ein gewichtiges Indiz gegen den ernsthaften Bindungswillen der Beteiligten – und kann die steuerliche Anerkennung kippen. Wer Formfehler zeitnah nach deren Entdeckung heilt, kann die Anerkennung retten.

Voraussetzung 2: Der Fremdvergleich – das Darlehen muss „wie unter Fremden“ gestaltet sein

Das zentrale Kriterium der Finanzverwaltung ist der Fremdvergleich: Inhalt und tatsächliche Durchführung des Vertrags müssen dem entsprechen, was fremde Dritte üblicherweise vereinbaren würden. Maßstab sind grundsätzlich die Vertragsgestaltungen zwischen Darlehensnehmern und Kreditinstituten.

Konkret verlangt das BMF-Schreiben vom 23.12.2010:

1. eine klare Vereinbarung über Laufzeit sowie Art und Zeitpunkt der Rückzahlung,
2. die pünktliche Zahlung der Zinsen zu den vereinbarten Fälligkeitsterminen,
3. eine ausreichende Besicherung des Rückzahlungsanspruchs – bei Immobilien klassisch durch Hypothek oder Grundschuld, alternativ durch Bürgschaften, Sicherungsübereignung oder Forderungsabtretung.

Seit dem BFH-Urteil vom 22.10.2013 und dem ergänzenden BMF-Schreiben vom 29.4.2014 (BStBl 2014 I S. 809) gilt eine wichtige Erleichterung: Dient das Darlehen nicht nur der Finanzierung des Schuldners, sondern auch dem Interesse des Gläubigers an einer gut verzinslichen Geldanlage, dürfen ergänzend auch übliche Konditionen aus dem Bereich der Geldanlage als Vergleichsmaßstab herangezogen werden – nicht nur die strengeren Bankkredit-Konditionen.

Voraussetzung 3: die tatsächliche Durchführung:

Der schönste Vertrag nützt nichts, wenn die Zinsen nicht überwiesen werden oder Tilgungstermine stillschweigend verstreichen. Jede Zahlung sollte per Überweisung erfolgen und über Kontoauszüge dokumentiert sein. Die Vermögenssphären von Darlehensgeber und -nehmer müssen während der gesamten Laufzeit klar getrennt bleiben. Hierzu empfehlen wir die Nutzung eigener, individueller, separater Bankkonten von Darlehensgeber und Darlehensnehmer.

Die wichtige Erleichterung bei Bau- und Anschaffungsdarlehen

Für Immobilieninvestoren besonders relevant: Bei Darlehen, die der Anschaffung oder Herstellung von Vermögensgegenständen dienen – also genau dem Immobilienkauf oder Hausbau –, zeigt sich das Bundesfinanzministeriumgroßzügiger. Ein Vertrag zwischen volljährigen, wirtschaftlich voneinander unabhängigen Angehörigen kann auch dann anerkannt werden, wenn er nicht in allen Punkten dem Fremdvergleich standhält, sofern der Darlehensnehmer das Geld andernfalls bei einem fremden Dritten hätte aufnehmen müssen.

In diesen Fällen müssen Tilgungsmodalitäten und Besicherung nicht unbedingt geprüft werden – ein Bau- oder Anschaffungsdarlehen kann also auch ohne Grundschuld steuerlich anerkannt werden. Dennoch empfehlen wir, auch in diesen Fällen Besicherung und Tilgung so fremdüblich wie möglich zu gestalten und idealerweise die Fremdüblichkeit nachzuweisen. Jeder Finanzbeamte tickt anders und nicht-fremdübliche Konditionen sind stets ein Einfallstor, um steuerliche Gestaltungen anzugreifen. Vorsorge ist deshalb besser als Nachsorge. Unverzichtbar bleibt in jedem Fall: Die vereinbarten Zinsen müssen tatsächlich und regelmäßig gezahlt werden.

Wichtig: „Wirtschaftlich unabhängig“ bedeutet, dass beide Parteien eigene, ausreichende Einkunftsquellen haben. Der studierende Sohn ohne eigenes Einkommen ist von den unterhaltspflichtigen Eltern wirtschaftlich abhängig – für ihn gilt die Erleichterung nicht.

Beispiel 2 – Anschaffungsdarlehen ohne Besicherung:

Markus (45), angestellter Ingenieur, kauft ein Mehrfamilienhaus. Seine Mutter gewährt ihm ein Darlehen über 200.000 € zu 2,8 % Zinsen, Laufzeit 15 Jahre, Tilgung am Ende der Laufzeit, keine Besicherung. Bei einem Bankkredit wäre das undenkbar. Da Markus aber volljährig und wirtschaftlich unabhängig ist, das Darlehen der Anschaffung einer Immobilie dient und er die Zinsen pünktlich per Dauerauftrag überweist, sollte das Finanzamt das Darlehen anerkennen – Markus setzt die Zinsen als Werbungskosten ab. Die Gestaltung des Darlehens, kann allerdings zu Diskussionen mit dem Finanzamt führen – sprechen Sie uns an, um diese möglichst gering zu halten.

Die Steuerfalle: Zinsloses oder zu billiges Darlehen = Schenkung

Viele Familien vereinbaren aus Hilfsbereitschaft ein zinsloses Darlehen – und tappen damit in eine Falle. Nach ständiger BFH-Rechtsprechung ist die unentgeltliche oder verbilligte Kapitalüberlassung eine freigebige Zuwendung im Sinne des § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG: Der Zinsvorteil unterliegt der Schenkungsteuer, auch wenn das Geld zurückgezahlt werden muss.

Zur Bewertung setzt das Finanzamt traditionell den gesetzlichen Zinssatz von 5,5 % pro Jahr (§ 15 Abs. 1 BewG) an. Der BFH hat hier zuletzt zugunsten der Steuerpflichtigen entschieden (Urteil vom 31.7.2024, II R 20/22): Steht ein marktüblicher Vergleichszins fest – etwa aus Bundesbank-Statistiken –, ist dieser maßgeblich, nicht pauschal 5,5 %. Im Urteilsfall (Darlehen unter Geschwistern zu 1 % Zins) schrumpfte der steuerpflichtige Zinsvorteil dadurch von 4,5 auf 1,81 Prozentpunkte. Der Zins sollte daher nicht zu niedrig, sondern so marktüblich wie möglich vereinbart werden.

Entwarnung gibt es oft über die Schenkungsteuer-Freibeträge: Zwischen Eltern und Kind sind 400.000 € pro Elternteil innerhalb von zehn Jahren steuerfrei, zwischen Ehegatten 500.000 €. Kritisch wird es bei Geschwistern, Nichten, Neffen oder Freunden – hier liegt der Freibetrag bei nur 20.000 €, der bei großen Darlehenssummen über lange Laufzeiten schnell überschritten ist.

Beispiel 3 – Die unterschätzte Schenkungsteuer:

Lena leiht ihrem Bruder zinslos 500.000 € für den Kauf eines Mietshauses, Laufzeit unbestimmt. Bei einem unterstellten Zinsvorteil von 5,5 % p.a. und einem Kapitalisierungsfaktor von 9,3 für Nutzungen von unbestimmter Dauer ergibt sich rechnerisch ein steuerpflichtiger Erwerb von über 250.000 € – bei nur 20.000 € Freibetrag unter Geschwistern eine erhebliche Schenkungsteuerlast. Mit einem fremdüblichen Zinssatz wäre das Problem gar nicht erst entstanden – und der Bruder könnte die Zinsen sogar als Werbungskosten absetzen.
Ob in Ihrer Konstellation ein Schenkungsteuerrisiko besteht und welcher Zinssatz fremdüblich ist, prüfen wir gerne vorab für Sie – bevor das Finanzamt es tut.

Vorsicht bei „geschenktem und zurückgeliehenem“ Geld

Ein weiterer Klassiker, den das BMF-Schreiben vom 23.12.2010 ausdrücklich regelt: die schenkweise begründete Darlehensforderung. Schenken Eltern ihrem Kind einen Geldbetrag unter der Bedingung, dass es ihn sofort als Darlehen zurückgewährt, erkennt das Finanzamt weder die Schenkung noch das Darlehen an. Die als Darlehenszinsen deklarierten Zahlungen sind dann nicht als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar.

Unwiderleglich vermutet wird diese schädliche Verknüpfung, wenn Schenkung und Darlehen in derselben Urkunde vereinbart werden, die Schenkung unter der Auflage der Rückgabe als Darlehen erfolgt oder unter der entsprechenden aufschiebenden Bedingung steht. Auch ein kurzer zeitlicher Abstand zwischen Schenkungs- und Darlehensvertrag kann eine (widerlegbare) Vermutung begründen. Wer gestalten will, muss Schenkung und Darlehen sachlich und zeitlich klar entkoppeln – die Schenkung muss endgültig vollzogen sein, der Beschenkte muss frei über das Geld verfügen können.

Abgeltungsteuer: Wie werden die Zinsen beim Darlehensgeber besteuert?

Setzt der Darlehensnehmer die Zinsen als Werbungskosten (z. B. bei Vermietung) oder Betriebsausgaben ab, greift beim Darlehensgeber unter nahestehenden Personen nicht automatisch der günstige Abgeltungsteuersatz von 25 % (§ 32d Abs. 2 Nr. 1a EStG) – die Zinseinnahmen können dann dem (evtl. höheren) persönlichen Steuersatz unterliegen.

BFH und Finanzverwaltung (zuletzt BMF-Schreiben vom 14.5.2025, BStBl 2025 I S. 1330) legen den Begriff der „nahestehenden Person“ hier allerdings eng aus: Ein bloßes Verwandtschaftsverhältnis genügt nicht. Erforderlich ist ein Beherrschungsverhältnis – also dass eine Partei auf die andere (oder ein Dritter auf beide) einen beherrschenden Einfluss ausüben kann oder ein eigenes wirtschaftliches Interesse an den Einkünften des anderen hat. Davon ist auszugehen, wenn der beherrschten Person aufgrund eines absoluten Abhängigkeitsverhältnisses im Wesentlichen kein eigener Entscheidungsspielraum verbleibt – das Abhängigkeitsverhältnis kann wirtschaftlicher oder persönlicher Natur sein. Dass der Geber von der Abgeltungsteuer profitiert und der Nehmer die Zinsen absetzen kann, reicht für sich allein nicht aus (BFH, Urteil vom 16.6.2020 – VIII R 5/17).

Beispiel 4 – Wann die Abgeltungsteuer entfällt:

Ehemann A gewährt seiner ansonsten mittellosen Ehefrau B ein Darlehen zum Erwerb einer vermieteten Immobilie. Ein fremder Dritter hätte B den Kauf nicht zu 100 % finanziert. Da B hinsichtlich der Finanzierung kein eigener Entscheidungsspielraum bleibt, liegt ein Beherrschungsverhältnis vor – A muss die Zinseinnahmen mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern, nicht mit 25 %.

Zwischen finanziell eigenständigen, volljährigen Angehörigen, die ein fremdübliches Darlehen vereinbaren, bleibt es dagegen in der Regel bei der Abgeltungsteuer. Genau das macht das Steuersparmodell aus Beispiel 1 möglich: Werbungskostenabzug zum Spitzensteuersatz beim Kind, Besteuerung der Zinsen mit maximal 25 % (oder dem niedrigeren persönlichen Steuersatz) bei den Eltern.

Praxistipps: So machen Sie sich gegenüber dem Finanzamt am wenigsten angreifbar

Aus unserer Beratungspraxis haben sich bei Immobiliendarlehen in der Familie einige Gestaltungen bewährt:

• Vergleichsangebot dokumentieren: Holen Sie vor Vertragsschluss ein konkretes Finanzierungsangebot einer Bank ein und orientieren Sie Zinssatz, Kündigungsrechte, (Sonder-)Tilgung und Sicherheiten daran. Dokumentieren Sie außerdem, welche Finanzierungsalternativen bestanden – das ist im Streitfall der beste Beleg für die Fremdüblichkeit.
• Fremdübliche Konditionen im Detail: Ein einseitiges vorzeitiges Kündigungsrecht des Darlehensnehmers ohne Vorfälligkeitsentschädigung würde kaum ein fremder Dritter akzeptieren – ebenso wenig ein dauerhafter Rangrücktritt hinter die Bank ohne Ausgleich. Üblich sind monatliche oder quartalsweise Zinszahlungen (eine nur jährliche Zinszahlung ist eher unüblich) und ein Sondertilgungsrecht von etwa 5 % der Darlehenssumme pro Jahr, wie es auch Banken anbieten.
• Besicherung clever gestalten: Die sicherste Variante ist die Grundschuld. Eine flexible Alternative ist der Grundschuldbrief: Wird er nach Rückzahlung nicht mehr benötigt, kann er ohne erneute Kosten als Sicherheit für ein anderes Objekt verwendet werden (Details mit dem Notar abstimmen). Auch eine Abtretung bzw. Sicherungsübereignung der Mieteinnahmen macht aus einem unbesicherten ein besichertes Darlehen – der Darlehensgeber kann dann notfalls auf die Erträge aus dem Objekt zugreifen.
• Getrennte Konten – konsequent: Darlehensgeber und Darlehensnehmer (bei einer GbR auch die Gesellschaft und ihre Gesellschafter) führen eigene Konten. Zinszahlungen fließen pünktlich auf das eigene Konto des Darlehensgebers – bei Ehegatten als Darlehensgebern kein Gemeinschaftskonto verwenden.
• Kein Darlehen aus geschenkten Mitteln: Das verliehene Geld muss aus dem eigenen Vermögen des Darlehensgebers stammen – nicht aus einer vorherigen Schenkung des Darlehensnehmers (siehe oben zur schenkweise begründeten Darlehensforderung).
• Kinder als Darlehensgeber: Bei minderjährigen Darlehensgebern sollte nie der Gesellschafter-Elternteil selbst als gesetzlicher Vertreter unterschreiben – das übernimmt der andere Elternteil oder ein gerichtlich bestellter Ergänzungspfleger. Die Zinseinnahmen des Kindes gehören in den Vermögensaufbau des Kindes, nicht in die Finanzierung seines Unterhalts (Lebensmittel, Miete o. Ä.) – sonst ist die Trennung der Vermögenssphären gefährdet. Und: Überschreitet das eigene Einkommen des Kindes die Geringfügigkeitsgrenze der Familienversicherung, muss es sich selbst krankenversichern.

Checkliste: Das gehört in den Darlehensvertrag unter Angehörigen

Ein rechtssicherer Darlehensvertrag in der Familie sollte mindestens folgende Punkte schriftlich regeln:

1. Vertragsparteien mit vollständigen Namen und Adressen
2. Darlehensbetrag und Verwendungszweck (z. B. „Kauf der Eigentumswohnung Musterstraße 1″)
3. Auszahlung und Vertragsbeginn – bis wann ist das Darlehen spätestens abzurufen bzw. auszuzahlen? Bei längeren Abruffristen: Regelung zu Bereitstellungszinsen
4. Zinssatz und Zinsfälligkeit – orientiert am marktüblichen Niveau (dokumentiertes Vergleichsangebot oder Bundesbank-Statistik als Referenz); Zinszahlung monatlich oder quartalsweise
5. Laufzeit des Darlehens
6. Tilgung – Art (Annuität, Ratentilgung, endfällig) und Zeitpunkte
7. Sondertilgungsrecht – fremdüblich begrenzt (z. B. 5 % p. a.); bei darüber hinausgehender vorzeitiger Rückzahlung Vorfälligkeitsentschädigung regeln
8. Besicherung – Grundschuld oder Grundschuldbrief, ergänzend oder ersatzweise Abtretung der Mieteinnahmen; bei Anschaffungsdarlehen zwischen wirtschaftlich unabhängigen Volljährigen verzichtbar, aber dringend empfehlenswert
9. Kündigungsrechte beider Parteien – kein einseitiges, entschädigungsloses Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
10. Regelung für Zahlungsverzug
11. Datum und Unterschriften beider Parteien

Und danach gilt: leben, was vereinbart wurde – Zinsen und Tilgung pünktlich per Überweisung, lückenlose Dokumentation über Kontoauszüge, keine stillschweigenden Abweichungen.

Fazit
Ein Darlehen unter Angehörigen ist eines der flexibelsten Instrumente der Immobilienfinanzierung in der Familie – und richtig gestaltet zugleich ein legales Steuersparmodell. Die Spielregeln sind klar: schriftlicher Vertrag, fremdübliche Konditionen, ausreichende Besicherung und vor allem die konsequente tatsächliche Durchführung. Wer zinslos oder deutlich verbilligt verleiht, sollte die Schenkungsteuer und die Freibeträge im Blick behalten.

Bei größeren Summen und komplexeren Konstellationen – etwa mit Minderjährigen, Personengesellschaften oder kombinierten Schenkungen – entscheiden Details über die steuerliche Anerkennung. Genau hier setzen wir an: Wir prüfen Ihren Darlehensvertrag auf Fremdüblichkeit, gestalten die Konditionen steueroptimal, behalten Schenkungsteuer und Abgeltungsteuer im Blick und vertreten Sie gegenüber dem Finanzamt.

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Sie planen eine Immobilieninvestition mit einem Darlehen aus der Familie – oder haben bereits einen Vertragsentwurf, den Sie prüfen lassen möchten? Vereinbaren Sie jetzt Ihren persönlichen Beratungstermin. Wir gestalten Ihr Familiendarlehen so, dass es rechtlich Bestand hat, steuerlich anerkannt wird und Sie das volle Sparpotenzial ausschöpfen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.
Quellen: BMF-Schreiben vom 23.12.2010 (BStBl 2011 I S. 37); BMF-Schreiben vom 29.4.2014 (BStBl 2014 I S. 809); BMF-Schreiben vom 14.5.2025 (BStBl 2025 I S. 1330); BFH, Urteil vom 22.10.2013; BFH, Urteil vom 16.6.2020 – VIII R 5/17; BFH, Urteil vom 31.7.2024 – II R 20/22; § 32d EStG; § 7 ErbStG; § 15 BewG.