Wer eine Immobilie innerhalb der Familie übertragen möchte, sollte die vorhandenen steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten kennen. Die Familienschaukel kann in bestimmten Fällen eine interessante Option sein, um Vermögen steuerlich vorteilhaft zu übertragen. Welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und worauf Sie achten sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Wer eine Immobilie über Jahre selbst genutzt oder vermietet und abgeschrieben hat, sitzt steuerlich oft auf einem Problem: Das Abschreibungspotenzial ist aufgebraucht, bei selbst bewohnten Immobilien wirkt sich Erhaltungsaufwand nicht aus, und stille Reserven bleiben gebunden. Die Familienschaukel ist ein in der Beratungspraxis bewährtes Gestaltungsmodell, mit dem sich diese Potenziale innerhalb der Familie heben lassen – wenn die Verträge sauber aufgesetzt und tatsächlich gelebt werden. Dieser Beitrag erklärt, wie die Familienschaukel funktioniert, welche steuerlichen Vorteile sie bietet und an welchen Stellen das Finanzamt erfahrungsgemäß genauer hinsieht.
Was ist die Familienschaukel?
Bei der Familienschaukel verkauft ein Familienmitglied – typischerweise die Eltern – eine Immobilie an ein anderes Familienmitglied, in der Regel die Kinder, und mietet sie anschließend zurück. Zusätzlich kann der Kaufpreis statt über eine Bank, über ein Verkäuferdarlehen finanziert werden: Die Eltern stunden den Kaufpreis und werden so zugleich Darlehensgeber.
Wirtschaftlich ändert sich für die Familie zunächst wenig – die Immobilie bleibt im Familienverbund und kann weiter bewohnt werden. Steuerlich verschiebt sich die Lage dagegen erheblich: Aus einer selbstgenutzten oder bereits abgeschriebenen Immobilie wird ein vermietetes Objekt mit frischer Abschreibungsbasis und abzugsfähigen Kosten. Genau diese Umqualifizierung gibt dem Modell seinen Namen – der Vorgang „schaukelt“ das Eigentum zwischen den Generationen hin und her.
Welche steuerlichen Vorteile bietet die Familienschaukel?
Die Attraktivität des Modells ergibt sich aus dem Zusammenspiel mehrerer Effekte:
Neue AfA-Bemessungsgrundlage
Mit dem Verkauf entsteht für den Erwerber eine neue Abschreibung auf Grundlage des aktuellen Kaufpreises. Wo die Eltern bereits voll oder weitgehend abgeschrieben hatten, beginnt für die Kinder die Gebäude-AfA nach § 7 EStG von Neuem – auf dem deutlich höheren heutigen Wert. Maßgeblich ist dabei der Gebäudeanteil; ein hoher, aber wirtschaftlich begründbarer Gebäudewertanteil in der Kaufpreisaufteilung maximiert das Abschreibungsvolumen.
Erhaltungsaufwand wird abzugsfähig
Reparaturen und Instandhaltung an einer selbstbewohnten Immobilie sind steuerlich irrelevant. Nach der Übertragung zur Vermietung werden sie zu Werbungskosten.
Zinsarbitrage über das Verkäuferdarlehen
Der Erwerber zieht die Schuldzinsen in voller Höhe als Werbungskosten ab, während der Darlehensgeber die Zinseinnahmen grundsätzlich nur mit der Abgeltungsteuer von 25 % (zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer) versteuert. Bei einem hohen persönlichen Steuersatz des Erwerbers und einem niedrigen des Veräußerers – etwa bei verrenteten Eltern – entsteht ein echter Belastungsvorteil. Wichtig: Dieser Effekt steht unter Vorbehalt (siehe „Die Abgeltungsteuer-Falle“ weiter unten).
Befreiung von der Grunderwerbsteuer
Grundstücksübertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie – also zwischen Eltern und Kindern – sind nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Ein wesentlicher Reibungsverlust des klassischen Immobilienkaufs entfällt.
Steuerfreier Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist
Wurde die Immobilie ausschließlich als eigene Wohnung durch die Eltern genutzt (mindestens in den letzten 3 Jahren) oder liegt die Anschaffung der Veräußerer mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG steuerfrei – die stillen Reserven werden ohne Ertragssteuerbelastung in die neue, höhere Bemessungsgrundlage überführt.
Das Fundament: drei Verträge, die zusammenpassen müssen
Die Familienschaukel steht und fällt mit drei Verträgen: Kauf-, Darlehens- und Mietvertrag. Alle drei müssen zivilrechtlich wirksam geschlossen, fremdüblich ausgestaltet und vor allem tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden. Diese Anforderung zieht sich durch sämtliche einschlägige BMF-Schreiben und ist der häufigste Angriffspunkt der Finanzverwaltung.
Kaufvertrag und Kaufpreisaufteilung
Der notarielle Kaufvertrag ist die Basis. Entscheidend ist ein fremdüblicher Kaufpreis (Verkehrswert), sowie eine wirtschaftlich nachvollziehbare Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits, da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann. Die im Vertrag vereinbarte Aufteilung ist für das Finanzamt grundsätzlich bindend, solange sie nicht erheblich von den tatsächlichen Wertverhältnissen abweicht. Sachargumente für einen höheren Gebäudeanteil – guter Bauzustand, hochwertige Ausstattung, eingeschränkte Bebaubarkeit des Grundstücks, Wegerechte oder Altlasten – sollten dokumentiert und idealerweise mit dem BMF-Berechnungstool plausibilisiert werden.
Darlehensvertrag zwischen Angehörigen
Für das Verkäuferdarlehen gelten die BMF-Schreiben vom 23.12.2010 und 29.04.2014. Steuerlich anerkannt wird ein Darlehen zwischen Angehörigen nur, wenn Vereinbarungen über Laufzeit, Rückzahlung und Verzinsung getroffen, die Zinsen zu den Fälligkeitsterminen tatsächlich gezahlt und der Rückzahlungsanspruch ausreichend besichert ist. Der Maßstab ist, was fremde Dritte üblicherweise vereinbaren würden.
Beim Punkt Besicherung wird es in der Praxis regelmäßig kritisch. Die Rechtsprechung lässt zwar zu, dass bei volljährigen, wirtschaftlich unabhängigen Angehörigen, die das Darlehen anlässlich einer Anschaffung wie von einem Fremden aufnehmen, die Besicherung in den Hintergrund tritt – entscheidend ist dann die tatsächliche Durchführung. Verlassen sollte man sich darauf nicht: Ein unbesichertes langfristiges Darlehen liefert dem Finanzamt ein Indiz gegen die Anerkennung. Die sicherste Variante ist die dingliche Absicherung über eine Grundschuld oder einen Grundschuldbrief; auch eine Sicherungsabtretung der Mieten macht aus dem Darlehen ein besichertes Darlehen. Wer hier vorsorgt, vermeidet langwierige Einspruchs- oder Klageverfahren.
Ergänzend ist die marktübliche Ausgestaltung der Konditionen zu beachten – etwa ein Sondertilgungsrecht in banküblicher Höhe statt einer jederzeit möglichen vollständigen Ablösung ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auf die sich ein fremder Gläubiger kaum einließe.
Mietvertrag und verbilligte Vermietung
Der Mietvertrag schließt den Kreis. Auch hier gilt: schriftlich, fremdüblich, tatsächlich durchgeführt – Mietzahlungen ausschließlich per Überweisung, durch Kontoauszüge belegbar.
Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist der volle Werbungskostenabzug nach § 21 Abs. 2 EStG ohne weitere Prüfung gesichert. Liegt die Miete zwischen 50 % und unter 66 %, verlangt das Gesetz eine Totalüberschussprognose; fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug erhalten, andernfalls wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten. Unter 50 % erfolgt die Aufteilung zwingend. Ob an Fremde oder an Angehörige verbilligt vermietet wird, spielt für diese Beurteilung grundsätzlich keine Rolle.
In der Praxis empfiehlt sich, die Miete von vornherein auf Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anzusetzen. Dann ist der Vollabzug abgesichert und eine Prognose grundsätzlich entbehrlich. Aber Achtung: Es kommt in der Praxis häufiger vor, dass ein Sachbearbeiter des Finanzamt wegen des Verwandtschaftsverhältnisses Zweifel an der Einkunftserzielungsabsicht hegt. Es empfiehlt sich daher, in jedem Fall eine Totalüberschussprognose zu erstellen und die Verträge steuerlich mit Fingerspitzengefühl auszugestalten.
Stolperfallen: Wenn das Finanzamt nicht mitspielt
Die Familienschaukel ist anerkannt – aber nur in ihren sauberen Spielarten. Drei Konstellationen führen regelmäßig zum Scheitern:
Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO
Die Grenze zur missbräuchlichen Gestaltung ist überschritten, wenn die Übertragung wirtschaftlich folgenlos bleibt. Die Rechtsprechung hat den Kauf von der betagten Mutter als rechtsmissbräuchlich eingestuft [BFH, Urteil vom 03.12.1991 – IX R 142/90, BStBl II 1992, 397], wenn der Kaufpreis mit einem gleichzeitig gewährten Darlehen verrechnet und dessen Rückzahlung auf zwanzig Jahre gestundet wird – also bis zu einem Zeitpunkt, den die Verkäuferin altersbedingt voraussichtlich nicht mehr erlebt. Ebenso fällt die gleichzeitige Rückschenkung des Kaufpreises unter § 42 AO; dann liegt keine entgeltliche, sondern eine unentgeltliche Übertragung vor.
Umgekehrt hat dieselbe Rechtsprechung die Anwendung von § 42 AO verneint, wenn die Gestaltung den Erwerber wirtschaftlich tatsächlich belastet: etwa wenn die Mutter ihrem Sohn das Haus verkauft, die verzinste Kaufpreisforderung dinglich absichert und der Sohn die Immobilie an sie zurückvermietet. Maßgeblich ist, dass Zins- und Mietzahlungen unterschiedliche Nutzungsebenen betreffen und ernsthaft gewollt sind – sich neutralisierende Zahlungsströme allein begründen keinen Missbrauch.
Verschleierte Schenkung
Wird eine Geldzuwendung davon abhängig gemacht, dass der Empfänger sie sogleich als Darlehen zurückgewährt, erkennt das Finanzamt weder Schenkung noch Darlehen an – die Zinsen sind dann nicht abziehbar. Schenkung und Darlehen müssen sachlich und zeitlich unabhängig voneinander erfolgen, und die Schenkung muss tatsächlich vollzogen sein.
Die Abgeltungsteuer-Falle
Der oben beschriebene Zinsvorteil setzt voraus, dass der Veräußerer seine Zinseinnahmen mit dem 25-%-Abgeltungssatz versteuern darf. § 32d Abs. 2 Nr. 1 Buchst. a EStG schließt das aus, wenn Gläubiger und Schuldner einander nahestehende Personen sind.
Entscheidend: Das bloße Verwandtschaftsverhältnis genügt dafür nach gefestigter BFH-Rechtsprechung nicht (bestätigt durch das BMF-Schreiben zur Abgeltungsteuer vom 14.05.2025). Erforderlich ist ein Beherrschungs- oder absolutes Abhängigkeitsverhältnis, bei dem dem Schuldner kein eigener Entscheidungsspielraum verbleibt.
Klassischer Fall: Ein mittelloses Familienmitglied wird zu 100 % durch das Angehörigendarlehen finanziert – eine Konstellation, die ein fremder Dritter nie finanziert hätte. Dann greift der Tarif statt der Abgeltungsteuer, und die Zinsarbitrage entfällt. Bei wirtschaftlich unabhängigem, solventem Erwerber bleibt der Vorteil dagegen erhalten. Ein Nachweis über alternative Finanzierungen sollte möglich sein.
Totalüberschussprognose: So wird gerechnet
Wird wegen verbilligter Vermietung oder aus Vorsicht eine Prognose erforderlich, folgt sie den Vorgaben des BMF-Schreibens vom 08.10.2004. Sie umfasst grundsätzlich einen Prognosezeitraum von 30 Jahren, abgestellt nicht auf die Nutzungsdauer des Gebäudes, sondern auf die voraussichtliche Nutzung durch den Steuerpflichtigen und seine unentgeltlichen Rechtsnachfolger. Angesetzt wird die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG – Sonderabschreibungen und degressive AfA bleiben bei der auf Dauer angelegten Vermietung außen vor. Wegen der Unsicherheit über drei Jahrzehnte ist auf die geschätzten Einnahmen ein Sicherheitszuschlag von 10 % und auf die Werbungskosten ein Sicherheitsabschlag von 10 % vorzunehmen; private Veräußerungsgewinne fließen nicht ein.
In meiner Beratungspraxis zeigt sich ein typisches Muster: Rechnet man eine fremdfinanzierte Immobilie ohne Sicherheitszu- und -abschläge über 30 Jahre, kann sich bei moderaten Mietannahmen rechnerisch noch ein kleines Defizit ergeben, das sich bei nur wenigen Jahren längerem Horizont in einen Überschuss dreht. Berücksichtigt man dagegen die vom BMF vorgeschriebenen 10-%-Korrekturen, ergibt sich über 30 Jahre regelmäßig ein deutlicher Totalüberschuss – die Einkunftserzielungsabsicht ist dann belegt und der Vorwurf der Liebhaberei entkräftet. Auch hier ist Fingerspitzengefühl und Erfahrung gefragt, damit das Finanzamt die getroffenen Annahmen und die Berechnung akzeptiert. Unsere Kanzlei berät Sie hier gerne zu Ihrem konkreten Fall.
Erbschaftsteuer: die Kehrseite des Verkäuferdarlehens
Was Vorteile für die Einkommensteuer schafft, kann erbschaftsteuerlich zur Falle werden – denn das Verkäuferdarlehen verwandelt eine Immobilie in eine Geldforderung. Und Geldforderungen genießen nicht die erbschaftsteuerlichen Begünstigungen, die für Immobilien gelten.
Solange beide Elternteile leben, ist das unkritisch. Heikel wird es im Erbfall. Verstirbt ein Veräußerer ohne Testament, geht die Darlehensverbindlichkeit im Wege der gesetzlichen Erbfolge anteilig auf alle Erben über – der Erwerber kann sich dann unversehens einer Forderung von Geschwistern gegenübersehen. Verfügen die Eltern dagegen im Wesentlichen nur über das Haus beziehungsweise die Darlehensforderung, wird nur diese Forderung vererbt. Erbt das Kind von Vater und Mutter jeweils ausschließlich die anteilige Forderung und sonst nichts, bleibt es innerhalb von zehn Jahren unter dem Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil, wenn der Restbetrag des Darlehens in diesem Zeitpunkt weniger als 800.000 € beträgt.
Anders sieht es beim verbreiteten Berliner Testament aus: Setzen sich die Eltern gegenseitig als Alleinerben ein, erbt das Kind die gesamte Forderung erst beim Tod des zweiten Elternteils – und überschreitet dann leicht den einfachen Freibetrag von 400.000 Euro, ohne dass die Immobilienbegünstigungen greifen. Die Familienschaukel sollte deshalb von Anfang an mit der erbrechtlichen und erbschaftsteuerlichen Gestaltung abgestimmt werden; eine isolierte ertragsteuerliche Optimierung kann an anderer Stelle teuer werden.
Für wen lohnt sich die Familienschaukel?
Das Modell ist kein Selbstzweck, sondern entfaltet seinen Wert in bestimmten Konstellationen. Für Familie mit selbst bewohntem Haus als einzigem größeren Vermögenswert ist es ein Werkzeug, um bei langgehaltenen, abgeschriebenen Objekten neues Abschreibungsvolumen zu heben und Erhaltungsaufwand wieder nutzbar zu machen, ohne die Immobilie aus der Familie zu geben. Für Vermieter mit Bestand – etwa Eigentümer von fünf bis fünfzig Wohnungen – und Unternehmerinnen und Unternehmer kann die Familienschaukel ein Baustein vorausschauender Vermögens- und Nachfolgeplanung sein: Sie überträgt Substanz steuergünstig auf die nächste Generation, ermöglicht die Nutzung von Freibeträgen und verteilt Einkünfte innerhalb der Familie.
Entscheidend ist in jedem Fall, dass die drei Verträge als Gesamtpaket konzipiert und vor der Unterzeichnung steuerlich geprüft werden. Eine isolierte Beurteilung des Notarvertrags ohne Blick auf Darlehens- und Mietvertrag greift zu kurz. Zudem sollte bei größeren Vermögen die Familienschaukel unbedingt in eine umfassende Nachfolge-Strategie eingebettet werden um Freibeträge und andere Instrumente vorausschauend zu kombinieren.
Fazit
Die Familienschaukel verbindet mehrere Hebel – neue AfA-Bemessungsgrundlage, abzugsfähigen Erhaltungsaufwand, Zinsarbitrage, Grunderwerbsteuerbefreiung und steuerfreie Realisierung stiller Reserven – zu einem schlüssigen Gesamtkonzept. Sie kombiniert von der Finanzverwaltung anerkannte Gestaltungen miteinander, ist aber unbarmherzig gegenüber handwerklichen Fehlern: Fremdüblichkeit, tatsächliche Durchführung und eine wirtschaftlich ernsthafte Belastung des Erwerbers sind keine Formalien, sondern die Voraussetzung dafür, dass das Modell trägt. Wer eine Übertragung innerhalb der Familie erwägt, sollte die Gestaltung frühzeitig und im Ganzen mit steuerlicher Begleitung aufsetzen.
Familienschaukel prüfen lassen – Erstgespräch mit unserer Kanzlei vereinbaren
Ob sich die Familienschaukel für Ihre Immobilie rechnet, hängt vom Einzelfall ab: vom Restbuchwert, der Spekulationsfrist, der Finanzierung und Ihrer familiären Situation. Wir gestalten Kauf-, Darlehens- und Mietvertrag mit Ihnen als abgestimmtes Gesamtpaket, erstellen die Totalüberschussprognose und behalten die erbschaftsteuerlichen Folgen im Blick – damit das Modell vor dem Finanzamt trägt.
Vereinbaren Sie ein Erstgespräch mit unserer Kanzlei.
Thomas Steiger Steuerberater Eichgasse 16, 67256 Weisenheim am Sand
Häufige Fragen zur Familienschaukel
Was ist die Familienschaukel?
Ein Gestaltungsmodell, bei dem ein Familienmitglied eine Immobilie an ein anderes verkauft und sie anschließend zurückmietet – häufig finanziert über ein Verkäuferdarlehen. Steuerlich entsteht so neue Abschreibung und abzugsfähiger Aufwand.
Fällt beim Verkauf an die Kinder Grunderwerbsteuer an?
Nein. Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie sind nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit.
Wie hoch muss die Miete bei Vermietung an Angehörige sein?
Ab 66 % der ortsüblichen Marktmiete ist der volle Werbungskostenabzug ohne Prognose möglich. Zwischen 50 % und unter 66 % entscheidet eine Totalüberschussprognose; unter 50 % wird zwingend aufgeteilt.
Ist ein Darlehen zwischen Angehörigen ohne Besicherung anerkannt?
Es kann anerkannt werden, ist aber riskant. Eine dingliche Absicherung über Grundschuld verhindert Diskussionen mit dem Finanzamt – besonders bei langfristigen Darlehen.
Bleibt der Zinsvorteil über die Abgeltungsteuer immer erhalten?
Nicht zwingend. Bei einem Beherrschungs- oder Abhängigkeitsverhältnis – etwa wenn ein mittelloses Familienmitglied vollständig finanziert wird – greift der persönliche Tarif statt der 25 %, und der Vorteil entfällt.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Jede Gestaltung ist individuell zu prüfen und zu würdigen.